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律师 梁宏刚律师,男,汉族,现为北京天斗律师事务所主任律师、北京市律师协会会员。梁宏刚律师常年在中央人民广播电台作为栏目嘉宾,解读法律,讲解案例,同时,也是北京卫视《法治进行时》栏目嘉宾。其多次接受《法制周刊》、《澎... 详细>>

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我国对于土地租赁期限是怎么规定的?

导读:土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离,土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金,期满后,土地使用者归还土地的一种经济活动。

我国合同法规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效。

因此,有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束,尤其对于有限的土地资源,租期过长,将难以公平确定若干年之后的租金数额。过短的租赁期限,将影响土地使用权承租人的投入,影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障,不利于土地的合理充分利用。

关于租金标准的确定,可以通过市场租金评估等体系,建立科学的租金调整机制。其实,从本质上看,土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式,其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此,土地使用权出租期限不应受20年的限制,而应参照出让期限的有关规定。

再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”

可见,我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期,即已超过20年,但该规定仅限于部门规章,并未上升到法律层面上,值得立法界进一步明确。

不得不注意:上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限,对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后,将土地使用权再行出租的期限,虽然没有规定,但应可参照之。

国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定,最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

现阶段,我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定,其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地,需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的,具体体现在以下规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上可知:任何单位或个人进行建设,如果不符合规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地。在现实中,普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式,这一做法并不妥当,擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。


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