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律师 梁宏刚律师,男,汉族,现为北京天斗律师事务所主任律师、北京市律师协会会员。梁宏刚律师常年在中央人民广播电台作为栏目嘉宾,解读法律,讲解案例,同时,也是北京卫视《法治进行时》栏目嘉宾。其多次接受《法制周刊》、《澎... 详细>>

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房屋买卖合同未过户是否有效?

二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

问题:甲购买了一套平房,购买时只签订了私人合同(有证人),合同约定有关过户手续、税费等由卖方承担。但甲交付全部房款后,卖方一直没有办理有关过户手续,请问房地产买卖应当如何办理有关手续?我们的买卖合同成立了吗?我应当怎么办?

解答:

我国《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定:

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内做出是否受理申请的书面答复;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门核发过户单;

(七)房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续,并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。

根据我国合同法等规定:

(1)只要出卖人是房屋所有权人,双方自愿订立书面合同的,房屋买卖合同就成立、生效,但房屋买卖需进行产权过户登记才产生权属变更的法律效果。产权过户登记是履行房地产买卖合同、实现合同目的的行为。

(2)未进行产权过户登记不发生产权转让的效果,但并不影响房地产转让合同的成立和生效。

本案中,卖方拥有房屋的产权,双方签订了书面合同,所以该房屋买卖合同依法成立、生效。双方在合同中约定应由卖方办理契税、产权过户手续,所以您有权依据合同的约定要求卖方履行义务,办理房产过户手续。若卖方不履行合同约定,您可以依法向人民法院起诉要求卖方履行合同或者解除合同,并要求对方赔偿有关损失。

买卖二手房办理过户手续应注意事项

1、未登记不得对抗第三人

应特别提示买受人,其二手房买卖未经房地产登记机构转移登记,不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人,应及时办理转移登记。

2、登记应提交的材料

以《广东省城镇房地产权登记条例》为例,申请房屋产权转移登记,应当提交以下文件:

(一)申请人的身份证明;

(二)房地产权属来源证明或者权利证书;

(三)房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件;

(四)缴纳房地产税的证明。

上述合同一方当事人属于下列情形之一的,合同需公证:A、外国人;B、华侨,包括居住在境外,持有中国护照、无国内身份证明者;C、港澳台地区居民;D、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。

3、登记的审核时限和权证的领取

应告知当事人:按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将转移事项记载于房地产登记册,并通知房地产权利人领取《房地产权证书》;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

领证时权利人(或代理人)需携带身份证件(原件)和已缴手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据(原件),仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。

4、代办登记

代办二手房买卖转移登记手续,要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人,按有关规定委托书还需公证。要认真审核上述材料是否齐全、真实,并在买卖合同签署后15日内及时办理。对原件要妥善保管,办理完毕要及时归还当事人,以免丢失承担责任。

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